Analyse der Transaktionen im deutschen Pflegemarkt 2018 und 2019

Große Übernahmen und Fusionen haben uns das ganze Jahr über begleitet, doch wie schlägt sich das Dealjahr 2019 im Vergleich zum Rekordergebnis von 2018?

Gesamtzahl der Deals steigt – Stärkerer Fokus auf Komplexbauten

Im Jahr 2019 stieg die Gesamtzahl der Deals um fast 23 Prozent – eine besonders hohe Steigerung konnte dabei die Anzahl der Immobiliendeals erfassen. Zählte die Dealdatenbank für 2018 noch 43 Immobilienübernahmen im Pflegebereich, stieg die Zahl der Deals in 2019 um knapp 30 Prozent auf 56 Einzeldeals. Dafür umfassten die einzelnen Deals 2018 geringfügig mehr Immobilien pro Deal, so dass die Gesamtzahl der erworbenen Immobilien von 2018 (131) auf 2019 (141) nur um etwa 7,6 Prozent stieg.

Transaktionen - Deals - Übernahmen 2018Transaktionen - Deals - Übernahmen 2019

Auch die Betriebsübernahmen zeigen eine ähnliche Auffälligkeit. Während die Gesamtzahl der Deals stieg, sank die Gesamtzahl der übernommenen Betriebe von 569 im Jahr 2018 um mehr als ein Drittel auf 361 Betriebe im Jahr 2019. Als Erklärung hierfür kann die Übernahme großer Pflegeheimbetriebe im vergangenen Jahr hergezogen werden – so zählte allein die Übernahme der Dorea GmbH durch den französischen Strategen Maisons de famille 58 Pflegeheime. Insgesamt zeigt sich beim Vergleich der übernommenen Betriebe der letzten beiden Jahre, dass sich Betreiber und Immobilieninvestoren immer mehr in Richtung alternativer Wohnformen und Komplexbauten mit angeschlossenen bereuten Wohneinheiten und Tagespflegen orientieren. 2018 war noch ein deutlich stärkerer Fokus auf den vollstationären Bereich erkennbar.

Transaktionswert in 2019 rückläufig bei steigender Gesamtübernahme

Transaktionen - Deals - Transaktionswert

Im Jahr 2018 betrug der Transaktionswert der übernommenen Betriebe rund 1,1 Milliarden Euro – der Transaktionswert der übernommenen Immobilien belief sich auf rund 2,3 Milliarden Euro und erreichten damit bisher nicht erreichte Spitzenwerte, die in den letzten zehn Jahren nur vom Dealjahr 2016 (3,4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen) übertroffen wurden. In diesem Jahr beläuft sich der Wert der bisherigen Transaktionen im Immobiliensektor auf etwa 1,8 Milliarden Euro – rund ein fünftel weniger als noch das Jahr zuvor. Auch der Wert der übernommenen Betriebe sank um knapp 20 Prozent auf rund 900 Millionen Euro.

Während die durch Immobilienkäufe erworbenen Pflegeplätze die Entwicklung des Transaktionswertes in diesem Segment widerspiegeln (2018: 10.888 Pflegeplätze in den erworbenen Immobilien / 2019: 8.796 Pflegeplätze in den erworbenen Immobilien), stieg die Anzahl der in Betriebsübernahmen eingeschlossenen Pflegeangebote (wie Tagespflege, Pflegedienste oder Wohngruppen) um mehr als ein Drittel von 19.500 im Jahr 2018 auf nunmehr 26.637 im Jahr 2019 bei zeitgleich sinkendem Transaktionswert.

Transaktionen - Deals - Übernahmen im Vergleich

Diese Entwicklung, die diametral entgegengesetzt zu sein scheint, lässt sich jedoch durch einen besonderen Umstand im Transaktionsmarkt erklären. Während im Jahr 2018 etwa 30 Prozent aller Deals aus dem Bereich der Intensivpflege kamen, gilt dies für 2019 nur für rund 11 Prozent. Allgemein zeigte sich das Dealjahr 2019 mit einem größeren Fokus auf stationäre Betriebe. Der Rückgang an übernommenen Versorgungen im Intensivbereich zeigte somit direkte Auswirkungen auf den Transaktionswert insgesamt. Bei Betrachtung der Immobilienkäufe, deren Transaktionswert direkt an die Gesamtzahl der übernommenen Plätze geknüpft ist, fallen bis auf geringfügige prozentuale Abweichungen kaum Unterschiede in den Jahren 2018 und 2019 auf.

In den vergangenen zwei Jahren wechselten fast 16 Prozent aller privaten WG-Plätze den Betreiber

Bei Betrachtung der Übernahmen im Vergleich zum Gesamtmarkt muss vor allen Dingen zwischen dem Markt im allgemeinem und dem privaten Markt unterschieden werden – da gemeinnützige Betriebe beinahe immer in gemeinnütziger Hand bleiben, stehen diese dem privaten Transaktionsmarkt nicht zur Verfügung, so dass beim direkten Vergleich vor allem der Anteil am privaten Gesamtmarkt entscheidend ist. 

Transaktionen - Deals - Anteil der betr. Übernahmen am Gesamtmarkt 2018Transaktionen - Deals - Anteil der betr. Übernahmen am Gesamtmarkt 2019

So wurden 2019 rund 13.499 Pflegebetten übernommen, war einem Marktanteil von rund 3,4 Prozent am privaten Markt entspricht. Mit 1.333 betreuten Wohneinheiten wechselte rund 2 Prozent den Betreiber, 333 Plätze in der Tagespflege entsprechen einem privaten Marktanteil von 0,6 Prozent – die 10.891 übernommenen Versorgungen ambulanter Patienten machen aufgrund des großen privaten Marktes nur 1,3 Prozent aus. Besonders bemerkenswert ist die Übernahme der 581 Plätze in Wohngemeinschaften. Dies entspricht bei dem ohnehin eher kleinen und vor allen Dingen in privater Hand befindlichem Segment knappen 6 Prozent am privaten Markt.

2018 wurden rund 13.700 Pflegebetten übernommen, was einem damaligen Marktwert von 3,5 Prozent am privaten Markt entsprach. 1.502 Wohnungen im betreuten Wohnen (2,3 Prozent am privaten Markt) und mit 934 Plätzen in Wohngemeinschaften sogar knapp 10 Prozent des gesamten privaten Marktes in diesem Segment. Ursächlich für diese hohe Anzahl an Übernahmen im Bereich der Wohngemeinschaften ist die Übernahme der Bonitas Holding (2019) und der DFG Deutsche Fachpflege Gruppe (2018) durch Advent International, welche beide zu den größten Deals der letzten Jahre zählten. Sowohl Bonitas als auch DFG zählen zu den größten Betreibern in der außerklinischen Intensivpflege und betreiben somit einen Großteil der Intensivpflegewohngruppen in Deutschland.

Internationale Investoren führen das Ranking der größten Investoren an

Sowohl 2018 als auch 2019 setzten sich vor allem internationale Investoren an die Spitze. EQT Partners verkaufte Anfang August 2019 die Charleston Holding GmbH (Rang 18 der Top-30-Pflegeheimbetreiber 2020). Während ein Großteil der Immobilien des Pflegeheimbetreibers an Primonial ging, übernahm der führende italienische Gesundheitskonzern KOS den Betrieb der Charleston Holding.

Die Charleston Holding erwirtschaftet insgesamt laut Unternehmensaussagen mehr als 160 Millionen Euro Umsatz und beschäftigt rund 3.400 Mitarbeiter. EQT gründete Charleston 2014 laut eigener Aussage mit der Vision, eine Buy-and-Build-Strategie im deutschen Pflegeheimsektor zu verfolgen. Gemeinsam mit dem Managementteam und dem Beirat hat EQT das Wachstum von Charleston zu einem führenden Pflegeheimbetreiber in Deutschland unterstützt. Während der Eigentümerschaft von EQT hat Charleston neun Add-on-Akquisitionen durchgeführt, mehrere Greenfield-Projekte eröffnet, die Umsätze um das 16-Fache gesteigert und eine starke Wachstumsplattform mit einem hohen Fokus auf qualitativ hochwertiger Pflege aufgebaut.

Fazit

Die starken Marktbewegungen der letzten beiden Jahre zeigen vor allen Dingen die Vormachtstellung internationaler Betreiber und Investoren. Die Zusammenführung der DFG und Bonitas haben den größten deutschen Betreiber für außerklinische Intensivpflege geschaffen, die Übernahme von Armonea durch Colisée zeigt sogar Auswirkungen auf den europäischen Gesamtmarkt. Das Gesicht der Pflege bleibt dennoch vielfältig und der Fokus auf alternative Pflegeformen abseits von rein ambulanten und rein stationären Betrieben wird vermutlich in Zukunft weiterhin steigen.


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