Immobilienfinanzierung: Wirtschaftlichkeits- und Sicherheitsbetrachtung aus Banken- und Kundensicht

Ob Wohn- oder Sozialimmobilie – gekauft wird meist nicht ohne Fremdkapital. Hier ist es seitens der Banken ausschlaggebend, dass der Käufer auch die nötige Bonität vorweisen kann. Banken prüfen dafür alle privaten sowie unternehmerischen Kennzahlen, um sicher zu stellen, dass die Bereitstellung von Kapital auch bis zur kompletten Rückzahlung gerechtfertigt ist.


Hinweis: Advertorial – Dieser Text stammt ursprünglich von Sozialfinanz.de

Zusätzlich werden, vor allem bei Immobilienfinanzierungen, Sicherheiten von Kreditinstituten gefordert, um auch das restliche Risiko abzudecken. Oftmals ist der Kunde irritiert, warum Kreditinstitute so viel Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten fordern. Das liegt an den unterschiedlichen Sichtweisen, welche Banken und Kunden bei einer Immobilienfinanzierung einnehmen. In der Regel gibt es vier verschiedene Sichtweisen auf eine Immobilie, denn auch Wertgutachter und das Finanzamt haben noch einmal eine ganz andere Sicht auf ein Gebäude:

Eigendarstellung der sozialfinanz in Anlehnung an der-Immobilienexperte.net

So nutzt der Wertgutachter für seine Wertermittlung eines von drei möglichen Verfahren. Je nach Art der Immobilie wird er für seine Immobilienbewertung das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zu Rate ziehen, um einen realistischen Immobilienwert zu ermitteln. Allerdings ist dieser meistens kleiner als der Wert, den der Käufer für die Immobilie im Sinn hat.

Das Finanzamt pflegt hingegen den Ansatz: Je höher die Bewertung des Hauses, umso höher sind die Steuereinnahmen.

Die finanzierende Bank arbeitet gegensätzlich. Deren Ansatz ist es die Bewertung der Immobilie möglichst niedrig zu halten, um so höhere Konditionen bei der Finanzierung durchsetzen zu können. Verfügt der Kunde über eine standardisierte Immobilie mit Ölheizung, verputzten Außenwänden und einem Dach mit Dachziegeln, so wird diese von der Bank nicht allzu wertvoll eingeschätzt.

Der Käufer und somit zukünftige Kunde der Bank, sieht seine Immobilie jedoch als durchaus wertvoll  an Hier prallen zwei Sichtweisen aufeinander, die es auseinanderzuhalten gilt.

Die Blickwinkel der Banken und deren Kunden

Wenn eine Bank eine Finanzierung vergibt – wie beispielsweise einen Immobilienkredit – möchte sie sicherstellen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, den Kredit auch wieder vollständig zurückzahlen kann. Dazu werden Unterlagen untersucht, Jahresabschlüsse betrachtet und betriebswirtschaftliche Kennzahlen geprüft.

Drei zentrale Bankkriterien werden zur Risikobeurteilung herangezogen:

Neben dem persönlichen Eindruck des Kreditnehmers, wird die Kreditvergabebereitschaft der Banken auch durch die Kombination der zuvor genannten Kriterien bestimmt. Wichtig: Eine schlechte Ratingnote oder eine nicht gegebene Kapitaldienstfähigkeit sind in der Regel Merkmale, die eine weitere Kreditvergabe ausschließen. Da hilft es in der Regel auch nicht, wenn weitere oder höhere Sicherheiten vom Kunden angeboten werden.

Banken und Sparkassen unterscheiden zwischen zwei Arten von Ratings:

  • Ein sogenanntes Voll-Rating oder Jahresabschlussbasiertes Rating: Es werden die wirtschaftlichen Zahlen aus den Jahresabschlüssen analysiert, ein Fragenkatalog zur Qualität der Unternehmensführung beantwortet und die Kontoführung des Geschäftsgirokontos ausgewertet.
  • Ein sogenanntes Schnell-Rating: Hier wird vollautomatisch nur die Kontoführung bewertet. Ein Jahresabschluss wird nicht mehr zu Rate gezogen. Dieses Verfahren wird jedoch nur bei kleinen Engagements unter 100.000 Euro angewandt.

Die Kapitaldienstfähigkeit (KDF) wird auf Basis des jeweiligen, aktuellen Jahresabschlusses berechnet. Je aktueller die Zahlen sind, umso besser kann die Bank die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens berechnen. Bei unterjährigen Finanzierungsanfragen werden im Einzelfall auch zusätzliche betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) betrachtet. Allerdings handelt es sich für die Banken ausschließlich um Vergangenheitsbetrachtungen. Aus diesem Grund werden auch, vor allem bei jüngeren Unternehmen, zusätzliche Planzahlen angefordert, die in die Bewertung des Unternehmens einfließen.

Neben der Bonität und der Kapitaldienstfähigkeit ist die Bewertung der Sicherheiten entscheidend. Dabei liegen die Vorstellungen der Kunden und die Maßstäbe der Banken meist weit auseinander. Daher werden Sicherheiten auch häufig, übrigens von beiden Seiten, nicht ausreichend besprochen: Man weiß um die verschiedenen Ansichten der Bewertungsmaßstäbe, möchte aber den Streit darum vermeiden. Diese Vorgehensweise ist aus Unternehmenssicht allerdings verhängnisvoll. Denn jeder Unternehmer sollte seinen Blankanteil kennen, um seine Verhandlungsposition realistisch einschätzen zu können. Und das geht nur, wenn die Bewertungsrichtlinien von Kreditinstituten bekannt sind.

Wie bereits erläutert, sind die verschiedenen Blickwinkel Grund für die oft beträchtlichen Unterschiede in der Immobilienbewertung. Für Banken ist der Wert der Sicherheiten ausschlaggebend, der bei einer Zwangsversteigerung erzielt wird. Der Kunde hingegen schaut auf seinen laufenden Geschäftsbetrieb und beurteilt den Wert der Sicherheiten heute – also den Verkehrswert. Zwischen diesen beiden Herangehensweisen liegen große Unterschiede.

Jede Bank hat eine interne Risikostrategie, die unter anderem auch die Sicherheitenbewertung regelt. Auch wenn diese zwischen den einzelnen Kreditinstituten abweicht, werden die grundlegenden Richtlinien ähnlich sein. Vor allem Erfahrungswerte, die die jeweiligen Bankhäuser in der Vergangenheit gemacht haben, fließen mit in die Sicherheitenbetrachtung ein.

Ein Beispiel: Sicherheitenbetrachtung bei einem Krankenhaus

Ein Krankenhaus hat einige Maschinen über ein Darlehen finanziert und die so finanzierte Maschinen seiner Hausbank sicherungsübereignet. Bei der Bewertung sind zwei grundlegende Begriffe zu unterscheiden:

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Hausbank der Sicherheit zuordnet. Bei Maschinen ist es in der Regel der Buchwert laut Jahresabschluss. Allerdings wird dieser Wert bei einem Zwangsverkauf normalerweise nicht erzielt.

Aus diesem Grund setzen Banken eine Beleihungsgrenze fest. Diese kann bei Maschinen je nach Art bei 50 Prozent liegen. Das heißt: Werden die Maschinen im Jahresabschluss beziehungsweise der Bilanz noch mit 420.000 Euro angegeben, so bewertet die Bank die Sicherheit mit maximal 210.000 Euro. Sollte die Kreditsumme zu diesem Zeitpunkt noch 275.000 Euro betragen, bestünde ein Blankoanteil in Höhe von 65.000 Euro oder 24 Prozent.

Die Kundenberater der Kreditinstitute können den Blankoanteil jedes Kreditengagements errechnen und sehen sich die Details der Bewertung der einzelnen Sicherheiten genau an. Kreditanfragende sollten um Auskunft bezüglich dieser Informationen bitten. Ebenso können Fragen zu den Sicherheiten gestellt werden, um die Einschätzung der Bank besser zu verstehen. Allerdings macht es keinen Sinn mit den Kreditgebern über die Sicherheitenbewertung zu diskutieren. Der Bankberater ist an die Bewertungsrichtlinien seiner Bank gebunden.

Sicherheitenstrategie entwickeln

Um eine vernünftige Verhandlungsposition einzunehmen, sollten Kreditanfragende also das Rating, die Kapitaldienstfähigkeit und die Bewertung Ihrer Sicherheiten kennen. Anschließend empfehlen wir unseren Kunden eine Sicherheitenstrategie zu entwickeln, um diese in die mittelfristige Finanzierungsplanung einfließen zu lassen. Folgende Fragen sind hierzu wichtig:

  • Welche Vermögenswerte sind vorhanden und können zur Verfügung gestellt werden?
  • Welche Sicherheiten sind bereits an Banken abgetreten?
  • Welche noch freien Vermögensgegenstände könnten ggf. in welcher Reihenfolge für weitere Darlehen zur Verfügung gestellt werden?
  • Welche Sicherheiten sollen nicht der Bank zur Verfügung gestellt werden?

Fazit

Trotz umfangreicher Prüfungen können Banken einen Kreditausfall jedoch nie gänzlich ausschließen. Um dieses finanzielle Risiko zu reduzieren, fordern Banken Sicherheiten des Unternehmens beziehungsweise dessen Gesellschaftern. Die Sicherheiten sollen den Kreditgeber für den Fall absichern, dass das Unternehmen die Zins- sowie Tilgungsleistung nicht bedienen kann. Dabei sind Banken aber gesetzlich nicht verpflichtet, Sicherheiten einzufordern.

Trotzdem gilt in den meisten Fällen: Keine Sicherheiten, keine Finanzierung. Aber auch: Je besser die Kreditwürdigkeit des Unternehmens und je werthaltiger die Sicherheiten, desto niedriger fallen in der Regel auch die Zinsen für die Finanzierung aus.

Für den Kunden ist eine ausführliche Vorbereitung auf ein Bankgespräch unumgänglich, um eine passende Finanzierung von seinem ausgewählten Kreditinstitut zu erhalten. Und dazu gehört nicht nur die aktuellen wirtschaftlichen Zahlen einzureichen, sondern auch sich eine Sicherheitenstrategie zuzulegen.

Sozialfinanz.de unterstützt Sie gerne bei der Suche nach einer günstigen und passgenauen Immobilienfinanzierung. Wir unterstützen Sie auch bei der Plausibilisierung von Bankunterlagen. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf oder stellen Sie direkt online eine Anfrage für einen Finanzierungsvergleich.


Über den Autor

Sebastian Packroß hat einen Abschluss als Master of Science in Finance & Accounting und ist Ansprechpartner für Finanzierungsanfragen aus der Sozial- und Gesundheitswirtschaft und das Partnernetzwerk bei sozialfinanz.de.


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