Analyse: Wie wirkt sich das Alter von Pflegeheimen auf die Investitionskosten aus?

Die aktuelle Marktsituation verschärft die Problematik des stagnierenden Pflegeheimsektors zusehends – im Januar 2023 wurden fünf neue Pflegeheime eröffnet, während der Löschradar im gleichen Zeitraum die Schließung von sieben Pflegeheimen verzeichnet. Gleichzeitig steigen die Kosten für den Bau und Betrieb von Pflegeheimen weiter an. Sowohl die Baukosten als auch die laufenden Betriebskosten werden jedoch durch die Investitionskosten gedeckt, die sich von Pflegeheim zu Pflegeheim unterscheiden – wie sich das Alter der Pflegeheime auf die Investitionskostenquote auswirkt, zeigt diese Analyse.

Zur Methode

Für die Analyse der Investitionskosten nach Baujahr wurden im Januar 2023 alle in der Pflegedatenbank vorhandenen Pflegeheime ausgewertet. Für 8.185 der rund 11.700 vollstationären Pflegeheime war ein Baujahr in der Datenbank vermerkt. Diese wurden für die weitere Analyse herangezogen – für den Mittelwert der Investitionskosten in Höhe von 15,23 € pro Tag wurden auch die Pflegeheime berücksichtigt, für die kein Baujahr in der Datenbank vermerkt war. Die Heime wurden dann anhand ihres Baujahres in fünf Cluster eingeteilt: Älter als 40 Jahre, 30 bis 40 Jahre, 20 bis 30 Jahre, 10 bis 20 Jahre und jünger als 10 Jahre. Um Dopplungen zu vermeiden, wurden Heime, die zum Zeitpunkt der Analyse 20 Jahre alt waren, der Kategorie 10 bis 20 Jahre zugeordnet usw.

Der Einfluss des Baujahres auf die Investitionskosten

Die Betrachtung der durchschnittlichen Investitionskostensätze der Pflegeheime im Vergleich zu den ausgewählten Altersclustern macht deutlich, dass die Pflegeheime, die 20 Jahre und älter sind, im Durchschnitt einen niedrigeren Investitionskostensatz aufweisen als der Durchschnitt aller Pflegeheime in Deutschland. Mit zunehmendem Alter der Pflegeheime sinkt der Investitionskostensatz im Mittel, wobei bei den in den 80er und 90er Jahren gebauten Pflegeheimen ein leichter Ausreißer zu verzeichnen ist (Ø 14,48 Euro). Einen besonders deutlichen Sprung machen die Investitionskostensätze bei den Heimen, die jünger als 10 Jahre sind – diese liegen mit durchschnittlich 20,62 Euro pro Tag deutlich über den durchschnittlichen Investitionskosten von 15,23 Euro und sind damit sogar rund 50 Prozent teurer als die Investitionskosten der Pflegeheime, die älter als 40 Jahre sind. Hier zeigt sich ein klarer Einfluss modernerer Ausstattungen sowie der angefallenen Baukosten der Pflegeheime auf die veranschlagten Investitionskosten. Auch die 11 bis 20 Jahre alten Heime weisen mit 16,36 Euro einen überdurchschnittlichen Investitionskostensatz auf, der rund 17 Prozent über den Investitionskostensätzen der 20 bis 30 Jahre alten Heime liegt (Ø 13,99 Euro). Bei den Heimen die Älter als 20 Jahre sind zeigen sich indes keine großen Sprünge oder Unterschiede.

Betrachtet man die Entwicklung des Immobilienbestandes, so wird deutlich, dass die meisten Pflegeheime älter als 40 Jahre sind (28,9 %), an zweiter Stelle folgt die Alterskohorte zwischen 11 und 20 Jahren (25,6 %). Nur jedes zehnte Pflegeheim ist heute jünger als zehn Jahre. Eine detaillierte Analyse des Bestandes in Deutschland finden Sie in unserer Analyse.

Modernisierte Einrichtungen im Vergleich mit geringeren Investitionskosten

Um auch den Einfluss von Sanierungen und Modernisierungen auf die Investitionskosten zu untersuchen, wurden diese im zweiten Teil der Analyse ebenfalls in die Auswertung einbezogen. Insgesamt konnte für 3.609 der rund 11.700 Pflegeheime in der Datenbank ein Modernisierungsjahr ermittelt werden. Dieses ersetzte im zweiten Teil der Analyse das Baujahr – wurde ein Heim demnach 1970 gebaut, aber 2010 modernisiert, wurde 2010 als Baujahr angenommen. Heime ohne Modernisierungsjahr behielten ihr Baujahr und wurden ebenfalls in die Analyse einbezogen.

Im direkten Vergleich zeigt sich, dass in fast allen Altersclustern die Pflegeheime, die durch Sanierungen dem moderneren Cluster zugeordnet wurden, im Durchschnitt niedrigere Investitionskostensätze aufweisen als die in diesem Cluster neu gebauten Heime. Dies deutet darauf hin, dass gerade die Sanierung bestehender Einrichtungen bei gleichzeitiger Modernisierung einen geringeren Kostenfaktor darstellt. Bei den modernisierten Heimen in den Clustern 10 bis 20 Jahre und jünger als 10 Jahre liegen die durchschnittlichen Kosten sogar 6 Prozent unter denen der in diesen Jahren komplett neu gebauten Heime. Bei den 20 bis 40 Jahre alten Heimen sind es jeweils noch 3 Prozent.

Auffällig sind zudem die Pflegeheime, die älter als 40 Jahre sind – hier liegen die durchschnittlichen Investitionskosten der durch Modernisierung in diese Kategorie eingestuften Heime um 9 Prozent über denen der in dieser Zeit neu gebauten Heime. Dies könnte jedoch auch auf eine besonders alte Bausubstanz oder Faktoren wie bauliche Probleme oder Denkmalschutz zurückzuführen sein.

Sanierung bleibt relevant, Neubauten sind unabdingbar

Insgesamt zeigt sich, dass sich Sanierungen deutlich geringer auf die Investitionskosten von Pflegeheimen auswirken als komplette Neubauten. Dies kann zwar eine Möglichkeit sein, bestehende Einrichtungen zu modernisieren, die zunehmende Alterung der Gesellschaft und die steigende Zahl der Pflegebedürftigen machen aber auch Neubauten unumgänglich, um den wachsenden Bedarf zu decken. Dabei müssen die Investitionskosten auch in Zukunft kostendeckend sein, was in Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen, wo die Deckelung der Investitionskosten ein starkes Investitionshemmnis darstellt, zu einem Problem werden könnte.