Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien ist in den letzten Jahren aufgrund des demografischen Wandels und der Alterung der Gesellschaft gestiegen. Immer mehr Investoren haben das Potenzial dieses Marktes erkannt und investieren in Pflegeheime und betreutes Wohnen. In diesem Fachbeitrag analysiert die Redaktion, welche Immobilien von Investoren übernommen wurden und geht der Frage nach, was diese Standorte verbindet.

Inhaltsverzeichnis:

Natürlich gibt es mehrere gute Gründe, warum Immobilieninvestoren verstärkt in den Pflegemarkt investieren. Einer der wichtigsten Gründe ist seit langem der demografische Wandel, der zu einer alternden Gesellschaft und damit zu einer steigenden Nachfrage nach Pflegeimmobilien führt. Hinzu kommt, dass Pflegeimmobilien in der Regel langfristig vermietet sind und somit eine stabile Rendite bieten. Darüber hinaus stellen Pflegeimmobilien aufgrund der hohen regulatorischen Anforderungen und des Fachkräftemangels eine Marktnische dar, in der sich für erfahrene Investoren Chancen bieten, durch ein effizientes Management der Immobilien und der betrieblichen Prozesse attraktive Renditen zu erzielen. Hinzu kommen staatliche Förderprogramme, die Investoren motivieren, in den Bau und die Modernisierung von Pflegeimmobilien zu investieren. Auch die im Vergleich zu anderen Märkten geringere Anfälligkeit für konjunkturelle Schwankungen machte Pflegeimmobilien für Immobilieninvestoren zunehmend attraktiv.

Insgesamt konnte die Redaktion im Dealradar von 2018 bis 2022 die Übernahme von 493 vollstationären Pflegeheimen und 193 betreuten Wohnanlagen verzeichnen. Auch wenn die Anzahl der übernommenen Einrichtungen und das Bauvolumen aufgrund der Marktsituation im vergangenen Jahr zurückgegangen sind, erweisen sich Pflegeimmobilien auch im aktuellen Marktumfeld als attraktiv, wenngleich die Aufbruchstimmung der letzten Jahre einer deutlich verhalteneren Stimmung gewichen ist.

Zur Methodik

Von den insgesamt 493 vollstationären Pflegeheimen konnte die Redaktion insgesamt 171 Pflegeheime einem direkten Standort zuordnen – nicht berücksichtigt werden konnten Meldungen von Portfolioübernahmen wie „30 Häuser in Sachsen übernommen“ o.ä., die keine Angabe zum genauen Pflegeheim enthielten. Von den 193 seit 2018 übernommenen betreuten Wohnanlagen konnten insgesamt 129 Wohnanlagen einem direkten Standort zugeordnet und ebenfalls analysiert werden. Die Anzahl der Standorte von Immobilieninvestoren entspricht dem Stand Ende 2022, die erhobenen Daten zu Größe und Kostensätzen dem Stand Ende März 2023. Die von Immobilieninvestoren übernommenen Standorte wurden zum Vergleich dem Gesamtmarkt gegenübergestellt.

Immobilien: Durch Investoren erworbene Pflegeheime deutlich größer als der Durchschnitt

Pflegeheime im Besitz von Immobilieninvestoren - Größenvergleich

Betrachtet man die von Immobilieninvestoren übernommenen Pflegeheime, so fällt auf, dass diese mit 95 vollstationären Plätzen deutlich größer sind als die marktüblichen 79 Plätze. Noch deutlicher wird die besondere Größe der Pflegeheime, wenn man berücksichtigt, dass die Mehrheit der von Immobilieninvestoren übernommenen Heime (85 Prozent) zu einem privaten Träger gehört. Im Gesamtmarkt machen private Träger nur 42 Prozent aller Pflegeheimstandorte aus – und sind mit durchschnittlich 77 Pflegeplätzen noch einmal deutlich kleiner als die durchschnittliche Platzzahl im Gesamtmarkt. Damit sind die Pflegeheime der Immobilieninvestoren gut 23 Prozent größer als der Durchschnitt aller privaten Heime.

Immobilieninvestoren übernehmen also offensichtlich häufig Pflegeheime, die größer sind als der Durchschnitt, da größere Heime in der Regel wirtschaftlicher betrieben werden können. Durch Skaleneffekte können die Fixkosten besser auf die Anzahl der Bewohner verteilt werden, was zu einer höheren Rentabilität führt. Außerdem können größere Pflegeheime aufgrund ihrer Größe ein breiteres Spektrum an Pflege- und Betreuungsleistungen anbieten, was für die Bewohner und ihre Angehörigen attraktiv ist. Darüber hinaus kann eine höhere Bewohnerzahl auch zu einem höheren Umsatz führen, was wiederum die Rentabilität des Pflegeheims erhöht. Allerdings müssen bei größeren Pflegeheimen auch die Herausforderungen an Organisation und Betriebsführung berücksichtigt werden, um eine hohe Pflege- und Betreuungsqualität zu gewährleisten.

Betrachtet man die übernommenen Pflegeheime nach Bundesländern, so zeigen sich jedoch keine großen Auffälligkeiten – insgesamt entspricht die Anzahl der übernommenen Immobilien je Bundesland etwa 1 bis 2 Prozent der dort insgesamt vorhandenen Heime. Mit Ausnahme von Bremen wurden zudem in allen Bundesländern Pflegeheime erworben – lediglich Sachsen ist mit 2,3 Prozent aller dort vorhandenen Heime leicht überrepräsentiert – am anderen Ende des Spektrums liegen Baden-Württemberg (0,6 Prozent) und Brandenburg (0,3 Prozent).

Immobilien: Investitionskosten liegen 6 Prozent über vergleichbaren Marktwerten

Pflegeheime im Besitz von Immobilieninvestoren - Kostenvergleich

Nicht nur die Größe der übernommenen Pflegeheime liegt über dem Durchschnitt des Gesamtmarktes, auch die Investitionskosten der Heime der Investoren liegen mit 548,78 Euro rund 17 Prozent über dem Gesamtdurchschnitt von 469,68 Euro. Allerdings ist auch hier die überdurchschnittliche Präsenz privater Pflegeheime im Portfolio von Immobilieninvestoren zu berücksichtigen: Der Mittelwert der Investitionskosten privater Pflegeheime liegt bei 518,79 Euro – die Investitionskosten der von Immobilieninvestoren übernommenen Heime liegen damit zwar über dem Mittelwert, die Differenz ist mit 6 Prozent aber deutlich geringer.

Immobilien: Betreute Wohnanlagen 20 Prozent größer als der vergleichbare Markt

Die überdurchschnittliche Größe der Immobilien betrifft nicht nur die erworbenen vollstationären Pflegeheime, sondern findet sich auch im Bereich des Betreuten Wohnens wieder. So liegt die durchschnittliche Anzahl der Wohneinheiten der übernommenen Objekte bei 49 – während im Gesamtmarkt des Betreuten Wohnens in der Regel 42 Wohneinheiten pro Standort angeboten werden.

Betreute Wohnanlagen im Besitz von Immobilieninvestoren - Größenvergleich

Auch der Anteil der privaten Betreuten Wohnanlagen ist im Betreuten Wohnen mit 73 Prozent deutlich höher als im Gesamtmarkt (35 Prozent). Betrachtet man den privaten Markt des Betreuten Wohnens separat, so zeigt sich eine noch geringere Anzahl an betreuten Wohneinheiten pro Standort (40) – damit liegen die betrachteten Wohnanlagen im direkten Größenvergleich mit dem vergleichbaren privaten Gesamtmarkt um 23 Prozent über dem Durchschnitt.

Großteil der übernommenen Standorte gehören zu einem der Top Betreiber

Neben einer überdurchschnittlichen Größe und höheren Investitionskosten fällt – insbesondere im Bereich der Pflegeheime – eine weitere Gemeinsamkeit der übernommenen Standorte auf: Rund 90 Prozent der übernommenen Heime gehören einem der Top-Pflegeheimbetreiber – die meisten sind unter den Top 30, einige unter den Top 50 der größten Betreiber in Deutschland zu finden. Nicht selten geht mit der Übernahme des Heimbetriebs auch die Übernahme der Immobilie durch den Investor einher. Dies ist nicht verwunderlich, da es für Immobilienunternehmen oft attraktiv ist, sich auf langfristige Mietverträge mit erfahrenen Pflegeheimbetreibern zu verlassen, um stabile Mieteinnahmen zu generieren. Diese Pachtverträge haben oft Laufzeiten von 20 Jahren und mehr und bieten damit langfristige Stabilität und Planungssicherheit für das Unternehmen.

Zum anderen sind viele Pflegeheimbetreiber aufgrund der hohen Investitionskosten beim Bau oder der Sanierung von Pflegeheimen auf die Zusammenarbeit mit Immobilienunternehmen angewiesen, um Kapital zu beschaffen. Immobilienunternehmen können hier eine wichtige Rolle spielen, indem sie die Finanzierung der Immobilie übernehmen und sich langfristige Mietverträge mit dem Betreiber sichern. Dies zeigt sich auch in der Tatsache, dass etwa 15 Prozent aller erfassten Immobilienübernahme sich auf Übernahmen von aktuell noch im Bau oder in Planung befindlichen Einheiten bezogen.

Darüber hinaus ermöglicht die Übernahme des Betriebs durch den Pflegeheimbetreiber eine effektive Zusammenarbeit zwischen Betreiber und Immobilienunternehmen. Der Betreiber kann seine Kompetenz in der Pflege und Betreuung der Bewohner einbringen, während das Immobilienunternehmen die Verantwortung für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie übernimmt.