Wie bereits im vergangenen Jahr zeigte sich der Pflegemarkt in puncto Transaktionsgeschehen auch für dieses Jahr als agil und hielt die eine oder andere Überraschung bereit. Welche Übernahmen in diesem Jahr als besonders spannend angesehen werden dürfen und wie sich der Konsolidierungsprozess der Pflegebranche im Vergleich mit anderen Märkten verhält, erfahren Sie dabei in der folgenden Analyse. Aufgrund des Redaktionsschlusses behandelt diese Analyse hierbei alle Deals, die bis zum 30.11.2020 verzeichnet wurden. Selbstverständlich erfahren Sie jedoch täglich alle wichtigen Informationen über die Deals der Branche auf www.pflegemarkt.com.
Inhaltsverzeichnis:
- Stationäre Übernahme dominieren weiterhin das Transaktionsgeschehen
- Übernommene Unternehmen sind rentabler als der Markt
- Die großen Betreiber-Deals des Jahres
- Domidep wagt Markteinstieg mit einem großen Deal
- Die Newcomer des Jahres 2020
- Immobilien-Investoren bauen Wohngruppen-Portfolio aus
- AviaRent Invest mit größten Zukäufen der Immobilieninvestoren
Stationäre Übernahme dominieren weiterhin das Transaktionsgeschehen
Bis Redaktionsschluss wurden 96 Betriebsübernahmen in der Pflege erfasst, diese entsprechen insgesamt 382 Standorte mit 25.118 Versorgungskapazitäten in Form von Plätzen oder versorgten Patienten. Mit 184 Pflegeheimen entfiel dabei fast die Hälfte der übernommenen Standorte auf den vollstationären Sektor, dabei wurden insgesamt 15.349 vollstationäre Pflegeplätze übernommen. Mit 77 Einrichtungen für betreutes Wohnen setzt sich der Sektor des betreuten Wohnens im Bereich der betrieblichen Übernahmen auf Platz 2 – insgesamt waren in die Übernahmen knapp 2.500 Wohneinheiten inbegriffen. Zusätzlich wurden 66 Pflegedienste mit etwa 6.400 ambulant versorgten Patienten, 56 Tagespflegen mit 642 Plätzen und 21 Wohngemeinschaften mit rund 280 Plätzen in betriebliche Übernahmen eingeschlossen.
Übernommene Unternehmen sind rentabler als der Markt
Die Auswertung der aktuellen Jahresberichte der übernommenen Unternehmen zeigt, dass diese im Branchenvergleich deutlich rentabler wirtschaften. Im Schnitt lag der Ertrag dieser Unternehmen im aktuellen Jahresabschluss um den Faktor 9 höher als der Marktdurchschnitt. Dass der Pflegemarkt insbesondere für Investoren äußerst interessant ist zeigt zudem eine branchenunabhängige Auswertung von datenmarkt.de. In den Märkten mit dem größten Transaktionsgeschehen belegt der Pflegemarkt 2020 gemessen an der Anzahl der erfassten Transaktionen den 9. Platz.
Die großen Betreiber-Deals des Jahres
Als besonders aktiv präsentierten sich 2020 Unternehmen aus der Gruppe der Top 30 Pflegeheimbetreibern. Den nominal größten Zuwachs verbucht die Alloheim-Gruppe mit dem Erwerb der Mohring Gruppe Anfang des Jahres. Zusätzlich zu den 10 Pflegeeinrichtungen mit 776 Plätzen und 7 Einrichtungen für Betreutes Wohnen mit 140 Wohneinheiten kamen im laufenden Jahr noch 2 einzelne Pflegeheime mit 139 Pflegeplätzen hinzu. Auch die Korian Gruppe erweiterte ihr Portfolio durch den Erwerb der Qualivita AG um 11 Pflegeheime mit einer Kapazität von 767 Pflegeplätzen sowie 6 Standorte Betreutes Wohnen mit 119 Wohneinheiten. Die Curata Care Holding, Portfoliounternehmen des Finanzinvestors Capital Bay, übernahm den insbesondere durch die Akquisition von Einrichtungen der KMG Holding insgesamt 9 stationäre Einrichtungen mit 847 Plätzen.
Domidep wagt Markteinstieg mit einem großen Deal
Den Neueinstieg eines internationalen Betreibers in den deutschen Pflegemarkt wurde von dem französischen Betreiber Domidep getätigt, welcher die Römergarten Residenzen GmbH und die Römergarten Senioren-Residenzen Ba-Wü GmbH übernahm. Die Domidep gehört dabei selbst seit 2019 zur US-Infrastrukturbeteiligungsgesellschaft I Squared Capital aus Miami, welche somit erstmalig in den deutschen Pflegemarkt investieren. An den 15 übernommenen Standorten von Römergarten werden knapp 1.400 vollstationäre Pflegebetten und mehr als 120 Wohneinheiten im betreuten Wohnen angeboten. Das Portfolio zeigt sich dabei als sehr modern – das durchschnittliche Baujahr der Pflegeheime liegt mit 2001 weit über dem allgemeinen Bundesschnitt. Die Immobilien für Pflegeheime in Deutschland sind durchschnittlich etwa 40 Jahre alt. Die moderne Ausstattung der Römergarten-Häuser schlägt sich auch auf die Einzelzimmer-Quote nieder, welche mit 94 Prozent weit über der durchschnittlichen Einzelzimmerquote von 79 Prozent auf dem Gesamtmarkt liegt. Die Übernahme der Römergarten ist damit eine der größten Übernahmen des Jahres. Insgesamt umfasst die Transaktion rund 6 Prozent aller in diesem Jahr in Betreiber-Übernahmen eingeschlossene Pflegekapazitäten.
Die im Januar 2020 abgeschlossene Übernahme der DPUW Deutsche Pflege und Wohnen durch Argentum wurde bereits im November 2019 angestoßen und umfasste 14 Pflegeheime mit mehr als 2.500 Betten, sowie eine Tagespflege mit 20 Plätzen. Der Großteil (10) der übernommenen Pflegeheime finden sich in Sachsen und Sachsen-Anhalt, zwei Standorte liegen jeweils in den Bundesländern Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Die Heime sind mit durchschnittlich 164 Betten deutlich größer als der Bundesdurchschnitt von Pflegeheimen mit 78 Plätzen. Zum Zeitpunkt der Übernahme wiesen die Häuser zudem mit 52 Prozent eine verhältnismäßig niedrige Einzelzimmerquote auf. Die große Versorgungskapazität sind dabei vor allem Dingen auf viele Doppelzimmer zurückzuführen – die Einzelzimmerquote liegt bei den meisten Häusern im Schnitt bei etwa 52 Prozent. Verkauft wurde die Gruppe durch den belgischen Pflegeheimbetreiber Armonea, der wiederum 2019 durch den französischen Gesundheitskonzern Colisée übernommen wurde. Für die Argentum Holding bedeutete die Übernahme der DPUW den Marktstart in Deutschland, mittlerweile betreibt die Gruppe mehr als 3.700 Pflegeplätze, mehrere Einrichtungen für Betreutes Wohnen sowie Angebote in der ambulanten und teilstationären Versorgung.
Zu erwähnen ist zudem die Übernahme der Novita Leben im Alter GmbH mit 11 Pflegeheimen mit 904 Plätzen und 3 Einrichtungen für Betreutes Wohnen mit 74 Wohneinheiten durch die ERLBAU Deggendorf GmbH & Co. KG Anfang des Jahres.
Doch nicht nur im privatwirtschaftlichen Bereich des Pflegemarktes werden Transaktionen durchgeführt. Eine der größten Übernahmen im Jahr 2020 wurde zwischen zwei gemeinnützigen Trägern getätigt. Die Alexianer übernahmen die 11 stationären Pflegeeinrichtungen mit 883 Plätzen sowie 6 Einrichtungen für Betreutes Wohnen mit etwa 60 Wohneinheiten der Dernbacher Gruppe Katharina Kasper. Ergänzt wird das Portfolio der Dernbacher Gruppe Katharina Kasper durch 10 Standorte für Tagespflege mit 116 Plätzen sowie 4 ambulanten Pflegediensten mit 638 versorgten Patienten. Mit diesem Zusammenschluss stiegen die Alexianer zudem dieses Jahr in die Top 30 Pflegeheimbetreiber auf.
Die Newcomer des Jahres 2020
Mit der Cosmea Pflege Gruppe ist ein neuer Zusammenschluss von mehreren Pflegediensten auf dem Markt präsent. Unterstützt durch die Oliver-Samwer-Familienstiftung wurde im Jahr 2020 bereits ein weiterer Pflegedienst von der Gruppe übernommen. Aktuell ist Cosmea an 14 Standorten überwiegend im Südwesten von Deutschland vertreten und beschäftigt mehr als 650 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Mit den aktuell über 2.100 versorgten Patienten verpasste der Newcomer nur knapp den Einzug in die Top 15 Pflegedienste in Deutschland.
Mit der Hera Residenzen Pflege GmbH trat bereits Ende vergangenen Jahres ein neuer Anbieter in der ambulanten Pflege auf dem Markt in Erscheinung. Durch Privatinvestoren unterstützt hat Hera, im Jahr
2020, bereits 3 Betriebe in ihr Portfolio aufgenommen. An den aktuell 8
Standorten werden annähernd 1.000 Patienten versorgt
Die Prima Pflegenetzwerk GmbH ist ebenfalls ein neuer Stratege im Pflegemarkt. Mit ambulanten Pflegediensten in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Bremen verzeichnet Prima aktuell über 1.000 ambulante Versorgungen an 17 Standorten in Deutschland. Im Jahr 2020 wurden 2 Pflegedienste in Bremen und Umgebung durch das Prima Pflegenetzwerk übernommen.
Immobilien-Investoren bauen Wohngruppen-Portfolio aus
Neben den Betrieben von Pflegeunternehmen wird auch in die jeweiligen Betriebsimmobilien investiert. Pflege- oder Gesundheitsimmobilie gelten mit langen Mietverträgen und niedrigem Ausfallrisiko insbesondere in Krisenzeiten als verhältnismäßig sichere Finanzanlage. Dabei unterscheiden wir bei den Finanzinvestoren unterschiedliche Konzepte. Auch in diesem Bereich sind Spezialisten erkennbar, die sich auf Investments im Pflegemarkt fokussieren oder einen Schwerpunkt im Pflegemarkt haben. Hierzu zählt beispielsweise der schwedische Immobilieninvestor Hemsö, der in Deutschland knapp 50 Objekte im Portfolio hält. Von den klassischen Immobilieninvestoren mit Aktivitäten im Pflege- und Gesundheitsmarkt, neben Hemsö beispielsweise INP Invest, der Cofinnimo Group oder Deutsche Wohnen, lassen sich hiervon Investoren unterscheiden, deren Fokus in der Entwicklung eines Standortes liegt. Auch diese investieren zum Teil in Bestandsimmobilien, vielmehr liegt der Fokus dieser Unternehmen aber in das Investment in Grundstücke, um dort insbesondere Pflegeimmobilien neu zu errichten und zu entwickeln. In diese Kategorie zählen beispielsweise Unternehmen wie Carestone oder Magna Care.
Über alle Sektoren des Pflegemarktes wurden 2020 insgesamt 229 Pflegestandorte in Immobilien-Deals übernommen. Die Gesamtkapazität dieser Standorte beträgt 13.180 Plätze, mit 9.276 Pflegeplätzen nimmt die stationäre Pflege auch bei den Immobilienübernahmen den größten Anteil ein. Diese verteilen sich auf 100 Pflegeheime, die den Besitzer wechselten. Zudem wurden 70 Standorte für betreutes Wohnen übernommen, diese umfassen insgesamt 2.928 Wohneinheiten. Dazu kommen 32 Tagespflegen mit 559 Plätzen und 27 Wohngemeinschaften mit 417 Plätzen.
Auffällig ist hierbei, dass die durchschnittliche Größe der übernommenen Objekte im vollstationären Bereich über der Durchschnittsgröße im Gesamtmarkt liegt. Während die durchschnittliche Größe für Pflegeheime bei 78 Betten liegt, wiesen jene Pflegeheime, die in betriebliche Übernahmen eingegliedert waren, eine durchschnittliche Bettengröße von 83 Betten auf. Pflegeheime aus Immobiliendeals waren im Durchschnitt mit 95 Betten sogar noch einmal deutlich größer.
AviaRent Invest mit größten Zukäufen der Immobilieninvestoren
Neben den großen betrieblichen Übernahmen gab es 2020 auch eine Vielzahl prominenter Immobilienübernahmen. Den größten Zuwachs verbuchte die AviaRent Invest AG mit dem Erwerb von 12 Pflegeimmobilien und einer Kapazität von 1.540 Plätzen und Wohneinheiten. Mieter der Einrichtungen sind mit Pro Seniore (8 Häuser), der Korian Gruppe (3 Häuser) sowie der Cura Gruppe (1 Haus) drei der führenden Pflegeheimbetreiber in Deutschland.
Keine Bestandshäuser, sondern vielmehr 10 Projekte erwarb der belgische Pflegeheiminvestor aedifica von der Specht Gruppe. Bis zur Eröffnung der Standorte 2024 entstehen insgesamt etwa 1.260 neue Pflegeplätze, vorwiegend in der stationären Pflege. Ein ähnliches Volumen hat die Übernahme von 10 Pflegeimmobilien durch die GHS Senior Housing. Zu den insgesamt 1.250 Plätzen in der vollstationären Pflege sowie im Betreuten Wohnen zählt unter anderen die Elbschloss Residenz in Hamburg.
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