Die Dynamik am Immobilienmarkt der Pflegebranche nimmt spürbar Fahrt auf. In den vergangenen Monaten ist die Zahl der Übernahmen von Pflegeimmobilien deutlich gestiegen – ein Trend, der den Vergleich zum Vorjahreszeitraum klar übertrifft. Daher wirft die Redaktion von pflegemarkt.com einen Blick auf das Transaktionsgeschehen und die aktivsten Immobilieninvestoren im Pflegeimmobilien-Markt.
Inhaltsverzeichnis
Entwicklung der übernommenen Standorte 2022 bis heute
Die Zahl übernommener Standorte im Rahmen von Immobilienübernahmen hat sich zwischen 2022 und 2025 erheblich reduziert: Von 69 Standorten im Jahr 2022 sank die Aktivität auf 27 im Jahr 2025 – ein Rückgang von rund 61 Prozent. Pflegeheime dominieren dabei in allen Jahren das Transaktionsgeschehen mit einem konstant hohen Segmentanteil von 52 Prozent bis 67 Prozent, gefolgt von betreuten Wohnanlagen mit stabilen 9 bis 14 Standorten jährlich. Tagespflegen und Wohngruppen bleiben strukturell kleinvolumige Segmente.
| Jahr (Gesamt) | Kategorie | Anzahl Standorte | Anteil orange (unten) | Anteil blau/türkis (oben) |
|---|---|---|---|---|
| 2022 (69 Standorte) | Übernommene Pflegeheime | 49 | 0% | 100% |
| Übernommene betreute Wohnanlagen | 12 | 0% | 100% | |
| Übernommene Tagespflegen | 6 | 0% | 100% | |
| Übernommene WGs | 2 | 0% | 100% | |
| 2023 (58 Standorte) | Übernommene Pflegeheime | 30 | 7% | 93% |
| Übernommene betreute Wohnanlagen | 14 | 7% | 93% | |
| Übernommene Tagespflegen | 9 | 11% | 89% | |
| Übernommene WGs | 5 | 40% | 60% | |
| 2024 (61 Standorte) | Übernommene Pflegeheime | 39 | 8% | 92% |
| Übernommene betreute Wohnanlagen | 13 | 0% | 100% | |
| Übernommene Tagespflegen | 7 | 14% | 86% | |
| Übernommene WGs | 2 | 0% | 100% | |
| 2025 (27 Standorte) | Übernommene Pflegeheime | 14 | 0% | 100% |
| Übernommene betreute Wohnanlagen | 9 | 0% | 100% | |
| Übernommene Tagespflegen | 3 | 0% | 100% | |
| Übernommene WGs | 1 | 0% | 100% | |
| Quelle: Dealdatenbank von pflegemarkt.com | ||||
Im ersten Halbjahr 2026 wurden insgesamt 34 Pflegestandorte übernommen. Pflegeheime stellen mit 13 übernommenen Standorten (38 Prozent) erneut das aktivste Segment. Betreutes Wohnen und Wohngruppen folgen gleichauf mit je 8 übernommenen Standorten, was die wachsende Bedeutung ambulanter Wohnformen im Dealgeschehen unterstreicht. Tagespflegen verzeichneten mit 5 übernommenen Standorten die geringste Aktivität.
Entwicklung der übernommenen Kapazitäten – ambulante Wohnformen gewinnen an Gewicht
Auch die übernommenen Kapazitäten im Rahmen von Immobilienübernahmen spiegeln den allgemeinen Rückgang der Transaktionsaktivität wider. Von einem Höhepunkt von 5.725 übernommenen Kapazitäten im Jahr 2022 sank das Volumen auf 4.000 im Jahr 2023 und 4.616 im Jahr 2024, bevor im Jahr 2025 mit 1.831 übernommenen Kapazitäten der bislang niedrigste Wert erreicht wurde.
| Jahr (Gesamt) | Kategorie | Anzahl Kapazitäten | Anteil defizitär/negativ (orange) | Anteil positiv (blau/türkis) |
|---|---|---|---|---|
| 2022 (5.725 Kapazitäten) | Übernommene Pflegeheimplätze | 5.134 | 0% | 100% |
| Übernommene Plätze betreute Wohnanlagen | 462 | 0% | 100% | |
| Übernommene Plätze Tagespflegen | 105 | 0% | 100% | |
| Übernommene Plätze WGs | 24 | 0% | 100% | |
| 2023 (4.000 Kapazitäten) | Übernommene Pflegeheimplätze | 2.786 | 8% | 92% |
| Übernommene Plätze betreute Wohnanlagen | 779 | 6% | 94% | |
| Übernommene Plätze Tagespflegen | 161 | 11% | 89% | |
| Übernommene Plätze WGs | 274 | 9% | 91% | |
| 2024 (4.616 Kapazitäten) | Übernommene Pflegeheimplätze | 3.490 | 8% | 92% |
| Übernommene Plätze betreute Wohnanlagen | 926 | 0% | 100% | |
| Übernommene Plätze Tagespflegen | 76 | 16% | 84% | |
| Übernommene Plätze WGs | 24 | 0% | 100% | |
| 2025 (1.831 Kapazitäten) | Übernommene Pflegeheimplätze | 1.417 | 6% | 94% |
| Übernommene Plätze betreute Wohnanlagen | 415 | 0% | 100% | |
| Übernommene Plätze Tagespflegen | 83 | 14% | 86% | |
| Übernommene Plätze WGs | 12 | 0% | 100% | |
| Quelle: Dealdatenbank von pflegemarkt.com | ||||
Im ersten Halbjahr 2026 wurden insgesamt 1.591 Kapazitäten erfasst. Pflegeheimplätze stellen mit 951 Einheiten (60 Prozent) erneut das volumenstärkste Segment. Betreutes Wohnen folgt mit 487 Einheiten (31 Prozent) und einem im Mehrjahresvergleich deutlich gestiegenen Anteil. Wohngruppen tragen 86 Plätze (5 Prozent) bei, Tagespflegen 67 (4 Prozent).
Besonders auffällig ist die Dynamik bei den kleineren Segmenten: Bei Wohngruppen wurden im ersten Halbjahr 2026 mit 86 Plätzen mehr als das Siebenfache des gesamten Vorjahreswerts (12) erreicht. Auch betreutes Wohnen übertraf mit 487 Einheiten bereits zur Jahresmitte den Gesamtwert von 2025 (415).
Investitionsvolumen für Pflegeheim-Immobilien zieht deutlich an
Transaktionsvolumen für Pflegeheim-Immobilien und Immobilien für Betreutes Wohnen lag 2021 einer Analyse von CBRE zufolge bei rund 3,21 Mrd. Euro (2,44 Mrd. Euro Pflegeheime, 772 Mio. Euro Betreutes Wohnen). Seit 2022 nahm das Volumen beider Sub-Assetklassen jedoch stetig ab: Während es 2022 noch bei 1,71 Mrd. Euro lag, sank es 2023 auf 840 Mio. Euro. Auch 2024 wurde mit insgesamt 737 Mio. Euro erneut weniger investiert.
Ab 2025 zeichnet sich eine Trendwende ab – allerdings nur bei Pflegeheimen. Auf diesen Bereich entfielen 630 Mio. Euro (+29 Prozent gegenüber 2024), während Betreutes Wohnen mit 212 Mio. Euro weiter rückläufig blieb (−14 Prozent gegenüber 2024).
Im ersten Halbjahr 2026 setzt sich die Erholung bei Pflegeheimen fort. Mit 781 Mio. Euro wurde der Gesamtjahreswert 2025 für diesen Sektor in den ersten sechs Monaten übertroffen – ein Plus von 24 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Für Betreutes Wohnen liegen bisher keine vergleichbaren Daten vor.
| Jahr | Transaktionsvolumen Pflegeheim-Immobilien (€) | Transaktionsvolumen Immobilien für Betreutes Wohnen (€) | Gesamtvolumen (€) | Anmerkung |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 2.440.000.000 | 772.000.000 | 3.212.000.000 | 2,97 Mrd. € (Beschriftung im Chart; Abweichung zur Summe der Einzelwerte) |
| 2022 | 1.202.000.000 | 505.000.000 | 1.707.000.000 | |
| 2023 | 578.000.000 | 262.000.000 | 840.000.000 | |
| 2024 | 489.000.000 | 248.000.000 | 737.000.000 | |
| 2025 | 630.000.000 | 212.000.000 | 842.000.000 | |
| 1. HJ 2026 | 781.000.000 | – | 781.000.000 | +24% ggü. Vorjahreszeitraum; kein separater Wert für Betreutes Wohnen ausgewiesen |
| Quelle: pflegemarkt.com / CBRE | ||||
Top Immobilieninvestoren 2026
Im Pflegemarkt sehen wir in den letzten Jahren ungefähr 50 aktive Immobilieninvestoren. Doch wie viele von ihnen haben im Jahr 2026 bereits eine Pflegeimmobilie erworben? Die Analyse der Immobilientransaktionen zeigt, dass es dieses Jahr bisher 14 Immobilieninvestoren gibt, die mindestens eine Pflegeimmobilie erworben haben.
Zu den kauffreudigsten Immobilieninvestoren zählen unter anderem die Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH, die Hamburg Team Property Management GmbH und TSC Real Estate Germany GmbH.
Real Blue hat im März den Seniorencampus Hamm von der RTLL Gruppe erworben. Generalmieter des Seniorencampus ist die Humanika Unternehmensgruppe aus Düsseldorf. TSC hat im März 2026 dem ein Pflegeheim-Portfolio von der Vitalis Wohnpark GmbH und Co. KG erworben. Die drei erworbenen Standorte sind in Ansbach, Bad Windsheim und Bad Essen. Auch HAMBURG TEAM hat um März 2026 ein Wohnensemble in Eberswalde erworben. Das erworbene Gebäude umfasst 94 Einheiten für Betreutes Wohnen, eine Wohngemeinschaft mit zwölf Einheiten, ein Tagespflegeangebot mit 20 Plätzen sowie einen ambulanten Pflegedienst.
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