M&A-Transaktionen in der Pflege in der 1. Jahreshälfte 2021

In der 1. Jahreshälfte 2021 konnten einige spannende Übernahmen und der Eintritt von neuen Playern im Pflegemarkt verzeichnet werden. Welche Ausprägungen die Übernahmen dabei im Detail aufweisen und welche dabei besonders interessant sind erfahren Sie in der folgenden Analyse. Hierbei unterscheiden wir grundsätzlich zwischen den Immobilien sowie dem Betrieb der Einrichtungen und betrachten diese separat.

Inhaltsverzeichnis:

• Starker Anstieg der betrieblichen Übernahmen im teilstationären und ambulanten Sektor
• Deutlicher Anstieg der vollstationären Immobilienübernahmen
• Aedifica auf Rang 1 der Top 3 Immobilieninvestoren in der 1. Jahreshälfte 2021
• Betriebe der insolventen Cura Sana Pflegeheime zum Großteil bereits mit neuen Betreibern
• Alloheim wächst weiter und neue Unternehmen starten in den Markt
• Bisher größter Deal des Jahres fand im Betreuten Wohnen statt

Starker Anstieg der betrieblichen Übernahmen im teilstationären und ambulanten Sektor

In der Analyse für die 1. Jahreshälfte 2021 waren zum Stichtag 30.06.2021 insgesamt 45 Pflegeheime mit knapp 3.300 Betten, 34 betreute Wohnanlagen mit rund 1.500 Wohnungen, 30 Tagespflegen mit über 1.100 Plätzen, sowie 30 Pflegedienste mit mehr als 2.700 versorgten Patienten und 21 Wohngruppen mit etwa 100 Plätzen Teil von betrieblichen Übernahmen.

Im Vergleich zur 1. Jahreshälfte 2020 zeigt sich insgesamt ein Anstieg sowohl der gezählten Standorte als auch der ermittelten Versorgungen, wenngleich im vollstationären Sektor der Pflegeheime ein Rückgang zu verzeichnen ist. Mit 59 übernommenen Pflegeheimstandorten und knapp 6.300 Betten, wurden im gleichen Zeitraum 2020 fast doppelt so viele Pflegeheimbetten übernommen. Die deutlich höhere Zahl ist auf die Übernahmen der GEHAG GmbH und der Argentum Pflege Holding zurückzuführen, die zu Beginn des vergangenen Jahres mit der KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH und der Deutsche Pflege und Wohnen AG gleich 2 große Pflegeheimbetreiber übernommen haben. Deals dieser Größenordnung im stationären Sektor sind dieses Jahr bislang ausgeblieben.



Ein deutlicher Anstieg ist wiederum bei den teilstationären Sektoren Betreutes Wohnen und Tagespflege registriert worden. In beiden Sektoren hat sich die Anzahl der Standortübernahmen mehr als verdoppelt, die Anzahl der Wohneinheiten und Plätze stieg jeweils um mehr als 1.000 Einheiten. Auch die Sektoren Pflegedienste und Wohngruppen verzeichnen einen deutlichen Anstieg, sowohl auf Basis der übernommenen Standorte als auch in Bezug auf die übernommenen Versorgungen bzw. Plätze.

Deutlicher Anstieg der vollstationären Immobilienübernahmen

Im Bereich der Immobilien-Übernahmen waren zum Stichtag insgesamt 62 Pflegeheime mit knapp 3.300 Betten, 19 betreute Wohnanlagen mit über 1.100 Wohnungen, 8 Tagespflegen mit rund 180 Plätzen und 8 Wohngruppen mit mehr als 100 Plätzen Teil des Transaktionsgeschehens im Immobilienmarkt der Pflege.



Im Vergleich zur 1. Jahreshälfte 2020 ist hier ein deutlicher Anstieg im Pflegeheimsektor erkennbar. Mit 24 Standorten und circa 2.500 Pflegebetten im gleichen Zeitraum 2020 ist die Übernahmebereitschaft bei Pflegeheimimmobilien deutlich gestiegen, was insbesondere im Vergleich zu den betrieblichen Übernahmen auffällt. Auch im Sektor des Betreuten Wohnens ist ein leichter Anstieg erkennbar. Für die Sektoren Tagespflege und Wohngruppen nahm die Investitionsbereitschaft ab. Für die beiden Sektoren wurden im Vergleich zum Vorjahr sowohl weniger Standorte als auch weniger Kapazitäten übernommen.

Für 3 Standorte konnte sowohl eine Übernahme der Immobilie als auch des Betriebes erfasst werden. Diese waren die Pflegeheime Haus Elisabeth Puchheim (Immobilie: hp&p Generalplanung GmbH/Betreiber Diakonisches Werk des Evang.-Luth. Dekanatsbezirks), das Pflegezentrum Neukirchen (Immobilie: Hemsö GmbH/Betreiber: Domus Cura GmbH) und die Seniorenresidenz Dahlke (Immobilie: IMMAC Verwaltungsgesellschaft mbH/Betreiber: Convivo Unternehmensgruppe).

Aedifica auf Rang 1 der Top 3 Immobilieninvestoren in der 1. Jahreshälfte 2021

Gemessen an den über alle Segmente hinweg summierten Kapazitäten (Pflegeplätze in Pflegeheimen, Wohneinheiten im Betreuten Wohnen sowie weitere Plätze in Wohngruppen und alternativen Wohnformen) liegt der Anteil der drei aktivsten Investoren bei 70 Prozent.

Mit über 2.200 Pflegeheimbetten sowie einem kleinen Anteil an Wohneinheiten im Betreuten Wohnen führt die Aedifica Asset Mangement GmbH das Ranking der Top 3 Immobilieninvestoren der 1. Jahreshälfte 2021 an. Aedifica hat neben einer Einrichtung für Betreutes Wohnen insgesamt 19 Pflegeheimimmobilien von der Azurit Hansa Gruppe übernommen. Die 19 Häuser befinden sich in 17 Gemeinden, die über 7 verschiedene Bundesländer verteilt sind (Bayern, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Thüringen). Aedifica investiert in das Portfolio der Azurit-Gruppe 245 Mio. Euro. Der Investor hat seinen Hauptsitz in Belgien und ist auf europäische Immobilien im Gesundheitssektor, insbesondere auf Senioren-Wohnimmobilien, spezialisiert. Aktuell befinden sich im Immobilienportfolio von Aedifica laut Unternehmensangaben über 500 Immobilien im Wert von knapp 4 Mrd. Euro in Belgien, Deutschland, den Niederlanden, Großbritannien, Irland, Finnland und Schweden.

Deutlich dahinter, auf Platz 2 in unserem Ranking der Top 3 Immobilieninvestoren ist mit knapp 600 Plätzen die INP-Gruppe. Nachdem bereits Ende vergangenen Jahres 3 Immobilien – Pflegeeinrichtungen und Seniorenwohnanlagen erworben wurden, hat INP in der 1. Jahreshälfte 2021 sein Immobilienportfolio um 5 weitere Immobilien erweitert. Insgesamt beläuft sich das Investitionsvolumen der fünf neuen Immobilien dabei auf rund 175 Mio. Euro. Unter anderem wurde das sich derzeit im Bau befindliche „Seniorenzentrum MENetatis Rüdesheim“ mit 101 vollstationären Pflegeplätzen, 16 Tagespflegeplätzen und 34 Apartments für Betreutes Wohnen und das voraussichtlich Mitte 2021 fertiggestellte „Advita-Haus Panoramablick“ mit 80 Apartments für Betreutes Wohnen, 24 Tagespflegeplätzen und 23 Plätzen für Demenzkranke erworben. Mit dem Fonds „INP Deutsche Pflege Invest III“ investiert INP in Sozialimmobilien an ausschließlich deutschen Standorten und hat zudem 2 Immobilien des Feverquartiers von Carestone erworben. Die Eröffnung des sich im Bau befindlichen Pflegequartiers ist für das Frühjahr 2022 geplant.

Ebenfalls im Ranking vertreten ist der Immobilieninvestor Capital Bay. Im Rahmen eines Mandats der Swiss Prime Anlagestiftung hat Capital Bay insgesamt 5 Alter- und Pflegeimmobilien mit 254 Apartments im Betreuten Wohnen und 204 Pflegebetten erworben. Mit einer Gesamtmietfläche von 28.150 Quadratmetern befinden sich die Immobilien in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Baden-Württemberg. Zu Capital Bay gehört mit der Curata Gruppe bereits ein Betreiber der Pflegeimmobilien, mit 36 Standorten bundesweit ist die Curata Gruppe aktuell auf Rang 20 der Top 30 Heimbetreiber in Deutschland. Die Capital Bay Group ist ein international tätiger ganzheitlich handelnder Investment Manager für Immobilien und betreut und verwaltet Immobilien für Eigentümer verschiedener Nutzungsarten. Gegründet im Jahr 2018, verwaltet Capital Bay bundesweit ein Vermögen von etwa 3,5 Mrd. Euro und beschäftigt 160 Mitarbeiter an 7 Standorten in Deutschland.

Betriebe der insolventen Cura Sana Pflegeheime zum Großteil bereits mit neuen Betreibern

Bereits zu Beginn des Jahres wurde die Eröffnung des vorläufigen Insolvenzverfahrens der Cura Sana Gruppe bekannt gegeben. Von der Insolvenz betroffen sind 11 Gesellschaften des Pflegeheimbetreibers. Das Portfolio des Betreibers umfasst dabei über 700 vollstationäre Pflegeplätze, knapp 400 ambulante Versorgungen und 90 Plätze in der Tagespflege. Bisher konnte für 8 Standorte ein neuer Betreiber gefunden werden.

Drei der Standorte wurden von der MENetatis GmbH übernommen. Der aufstrebende Betreiber für stationäre Altenpflege, der sich zusätzlich zu dieser Akquisition mit dem eingangs beschriebenen Bauprojekt in Kooperation mit Aedifica auf Wachstumskurs befindet, stärkt mit den Akquisitionen seine Präsenz in Hessen, mit dem Ziel die Betreuung und Pflege für die Zukunft neu aufzustellen und dabei für Bewohner und Mitarbeiter Kontinuität zu schaffen. Von Cura Sana wurden zwei Einrichtungen in Grebenau und Freiensteinau mit jeweils 72 stationären Pflegeplätzen und je 15 Tagespflegeplätzen sowie ein Haus in Ranstadt mit 72 Pflegeplätzen und 17 Tagespflegeplätzen übernommen.

Jeweils eine Einrichtung von Cura Sana haben die Pflegeheimbetreiber Kursana und die K&S Gruppe übernommen. Kursana betreibt bundesweit derzeit 99 Pflegeeinrichtungen mit 9.500 Plätzen und ist zusätzlich mit 2 Einrichtungen in Österreich aktiv. Die übernommene Einrichtung mit dem neuen Namen „Kursana Domizil Wöllstadt“ in Hessen verfügt insgesamt über 64 Pflegeplätze. Die K&S Gruppe übernimmt das Haus in Bad Camberg mit insgesamt 102 Pflegeplätzen und 15 Tagespflegeplätzen. Das Unternehmen betreibt aktuell 35 Pflegeeinrichtungen mit 4.200 Pflegeplätzen sowie Betreutes Wohnen an 20 Standorten mit über 600 Wohneinheiten und liegt im Ranking der Top30 Betreiber an Position 19. Mit der Übernahme betreibt die Gruppe nun insgesamt 6 Standorte in Hessen.

Weitere 3 Standorte übernahm die Alloheim Senioren-Residenzen SE Neben einer Einrichtung in Grünberg (Hessen) mit 83 Pflegeplätzen wurden ebenfalls die Betriebe der Einrichtung Weilmünster mit 84 Pflegebetten und 21 Einheiten Betreutes Wohnen, sowie die Einrichtung Obrigheim mit 74 Pflegebetten übernommen.

Für 2 Pflegeheime von Cura Sana ist noch keine Übernahme durch einen neuen Betreiber bekannt.

Alloheim wächst weiter und neue Unternehmen starten in den Markt

Neben der Übernahme der Standorte der Cura Sana fiel Alloheim zudem noch mit 3 weiteren Übernahmen im Bereich der vollstationären Pflege auf. In Minden (Haus Weingarten, Haus Stiftstraße) und Wertheim erweiterte die Düsseldorfer Pflegeheimgruppe ihr Portfolio um weitere 259 Pflegebetten und 18 Wohneinheiten im Bereich des Betreuten Wohnens und wuchs im laufenden Jahr durch Übernahmen um insgesamt 500 Pflegeplätze in Heimen. Mit insgesamt 23.800 stationären Pflegeplätzen in 255 Einrichtungen ist das Unternehmen weiterhin der zweitgrößte Anbieter stationärer Pflege in Deutschland.

Direkt zu Beginn des Jahres fiel ein weiterer Top 30 Betreiber 2021 mit einer großen Übernahme auf – die Schönes Leben Gruppe übernahm die Spies KG mit 473 Pflegeplätzen in Unna und Kamen. Zum Portfolio der Spies KG gehören dabei zudem 90 Plätze im Bereich der jungen Pflege – insgesamt stieg die Schönes Leben Gruppe durch die Übernahme um 7,5 Prozent im Vergleich zur Platzzahl im Top 30 Ranking Ende 2020. Die Schönes Leben Gruppe zeigt dabei seit 2018 bereits die Ambitionen der Private-Equity-Gesellschaft Waterland im deutschen Pflegesektor und ist seit 2019 Teil der Top 30 Pflegeheimbetreiber.

Mit der Übernahme der Unternehmensgruppe Muus in Celle durch den Pflegeheimbetreiber Careciano GmbH mit Sitz in Hamburg, startet ein neuer Betreiber in den Markt. Damit startet die im Jahr 2020 von Heiner Schlichting (MK-Kliniken) und Markus Speckenbach (ehemals EMVIA Living) gegründete Gruppe mit den ersten Standorten den operativen Betrieb. Insgesamt umfasst das Angebot in Niedersachsen 6 Pflegeeinrichtungen, 4 betreute Wohnanlagen und Wohngruppen, u.a. mit Tagespflegen und darüber hinaus zu Hause versorgten ambulanten Klienten. Die Unternehmensgruppe Muus verfügt über insgesamt 390 voll- und teilstationäre Pflegeplätze. Das Angebot wird durch rund 100 Plätze im Betreuten Wohnen und zwei ambulanten Pflegediensten abgerundet. Darüber hinaus befinden sich 2 weitere Pflegeeinrichtungen in Celle bereits im Bau, bzw. in der Planung.

Eine weitere bemerkenswerte Übernahme zeigt sich im Kauf der Gama Holding durch die wecare Gruppe. Die erst im vergangenen Jahr neu gestartete wecare Gruppe war bis dahin vor allen Dingen in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Hessen und Schleswig-Holstein aktiv. Zudem gibt es noch Einrichtungen in Hamburg, Niedersachsen und Bayern. Insgesamt verfügt die Gruppe über 14 Standorte und legt ihren Fokus insbesondere auf die vollstationäre Pflege. Hinter der wecare Gruppe steht der Investor Quadriga Capital, der bis 2018 auch an Dorea beteiligt war. Anfang 2020 übertrug die Convivo Holding insgesamt 6 Pflegeheime an Quadriga Capital, die mit der Übernahme der Medical Senioren-Park Gruppe im März 2020 den Grundstein für ihren Wiedereinstieg in den Pflegemarkt legten. Aus eben jener Verbindung entstand die wecare Gruppe.

Mit der Übernahme der GAMA Holding erweitert die Gruppe ihr Portfolio um 4 weitere Pflegeheime mit mehr als 400 Betten davon an 2 Standorten mit 25 Wohneinheiten im Betreuten Wohnen. Die Standorte der GAMA Holding liegen dabei ausschließlich in Hessen. Auch der Bereich des Betreuten Wohnens nimmt nun einen deutlich größeren Teil des Angebotsportfolios ein.

Bisher größter Deal des Jahres fand im Betreuten Wohnen statt

Die Onesta Holding aus Limburg und die Unternehmensgruppe PflegeButler aus Friedeburg sind seit Anfang Juni unter einer gemeinsamen Gesellschaft vereint. Die beiden Geschäftsführer Jan Zimmerschied und Heiko Friedrich werden beide weiter geschäftsführende Gesellschafter ihrer jeweiligen Gruppen bleiben. Auch das gesamte bisherige Management sowie sämtliche Mitarbeiter bleiben nach dem Zusammenschluss in den einzelnen Gruppen an Bord und werden sich zukünftig noch stärker positiv austauschen können.



Die Onesta Gruppe bietet derzeit 9 betreute Wohnanlagen an. Neben dem Segment des betreuten Wohnens bietet Onesta zudem Angebote im Bereich der ambulanten Pflege, der Tagespflege (357 Plätze), der stationären Pflege (195 Plätze), sowie der Intensivpflege. Ihren regionalen Fokus legt die Gruppe dabei auf Rheinland-Pfalz und Hessen, wo zudem aktuell 3 neue Standorte aus dem Segment des Betreuten Wohnens in Mengerskirchen, Solms und Heuchelheim entstehen werden. Bis Ende 2022 plant die Gruppe laut eigenen Angaben mehr als 900 Kunden zu betreuen.

Die Unternehmensgruppe PflegeButler betreibt derzeit mit knapp 600 Mitarbeitern 10 ihrer Wohnparks für 600 Bewohner in Ostfriesland, Friesland und dem Ammerland und eröffnet in diesem Jahr noch 2 weitere in ihrer Region. Das Angebot der Wohnparks umfasst dabei insbesondere das Konzept des „Betreuten Wohnens Plus“ – die Kombination aus ambulant Betreuten Wohnen mit einer im Haus integrierten Tagespflege. In den nächsten drei Jahren wird die Gruppe weitere 10 Wohnparks, von denen sich die meisten bereits im Bau befinden, eröffnen. 2023 wird die Gruppe so über 1.100 Apartments mit knapp 1.050 Mitarbeitern betreiben. Erst im März 2021 verließ Mitgründer Peter Janssen das Unternehmen und ging in den Ruhestand, im Zuge der Nachfolgeregelung wurde der PflegeButler Teil des Portfolios der Münchner Holdinggesellschaft Armira.